inmueble

Las donaciones inmobiliarias en España: aspectos fiscales

Un gran porcentaje de las donaciones que se realizan en nuestro país tienen como objeto bienes inmuebles, por lo que es importante tener en cuenta los aspectos fiscales que median en estas operaciones para, en la medida de lo posible, adecuarlo a nuestro propio beneficio. Hacemos un repaso sobre las cuestiones fiscales a tener en cuenta cuando donamos o cuando nos donan un inmueble.

 

El art. 618 de nuestro código civil defi- ne la donación con carácter general, como “un acto de liberalidad por el cual una per- sona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que lo acepta”. Así pues, nos encontramos ante un acto dispositivo, gratuito y de liberalidad. Y tanto la dona- ción como su aceptación están sujetas a unas formalidades en función de que se trate de bienes muebles o inmuebles.

Respecto de los primeros, el art. 632 del c.c. establece la posibilidad de realizar la donación de forma verbal si la entrega de la cosa donada se produce simultánea- mente a la aceptación, o por escrito si no se cumple este requisito o así lo deciden las partes. Sin embargo, el art. 633 del c.c. es más riguroso para la donación de inmuebles, al exigir que tanto la donación como la aceptación consten en escritura pública. Y si bien la aceptación puede realizarse de forma separada a la donación, algo relativamente frecuente, debe en todo caso producirse en vida del donante.

 

Hablar de los aspectos fiscales de la do- nación de bienes inmuebles supone hacer referencia a la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de sep- tiembre de 2014 (as C-127/12). En efecto, dicho pronunciamiento dio lugar a la mo- dificación de la ley del impuesto sobre su- cesiones y donaciones (ley 29/1987, de 18 de diciembre) operada por la ley 26/2014, lo que supuso un punto de inflexión en el tratamiento fiscal “diferenciado” para los no residentes.

El Tribunal de Justicia declaró que España había incumplido los artículos 63 del TFUE y 40 del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo de 2 de mayo de 1992, al permitir el establecimiento de diferencias en el trato fiscal de las donaciones y las sucesiones entre los causahabientes y los donatarios residentes y no residentes en España, entre los causan- tes residentes y no residentes en España y entre las donaciones y las disposiciones similares sobre bienes inmuebles situados en territorio español o fuera de éste. Establece literalmente la Sentencia que:

“La normativa de un Estado miembro que hace depender la aplicación de una reducción de la base imponible de la sucesión o de la donación del lugar de residencia del causante y del causahabiente en el momento del fallecimiento, o del lugar de residencia del donante y del donatario en el momento de la donación, o también del lugar en el que está situado un bien in- mueble objeto de sucesión o de donación, cuando da lugar a que las sucesiones o las donaciones entre no residentes, o las que tienen por objeto bienes inmuebles situados en otro Estado miembro, soporten una mayor carga fiscal que las sucesiones o las donaciones en las que sólo intervienen residentes o que sólo tienen por objeto bienes inmuebles situados en el Estado miembro de imposición, constituye una restricción de la libre circulación de capitales.”

der

 

Y es que aunque el impuesto sobre su- cesiones y donaciones es estatal, en virtud de lo dispuesto en el artículo 48.1 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y ciudades con estatuto de autono- mía y se modifican determinadas normas tributarias, las Comunidades Autónomas tienen competencia para regular en su te- rritorio la tarifa y reducciones en la base imponible aplicables al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En este sentido, en virtud de los artícu- los 27 y 32.2 b) de la Ley 22/2009 se con- sideran producidas en el territorio de una Comunidad Autónoma y por tanto se cede su rendimiento, las donaciones de bienes inmuebles que radiquen en el territorio de esa Comunidad Autónoma. Y en estos ca- sos, resultará de aplicación la normativa que en su caso haya podido aprobar dicha Comunidad.

La normativa de Castilla-La Mancha por ejemplo (ley 8/2013 de 21 de noviembre) permite aplicar una bonificación que oscila entre el 95 y el 85 por ciento en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en el supuesto, entre otros, de donación de padres a hijos.

En la Comunidad de Madrid, las donaciones de padres a hijos gozan de una bonificación del 99 por ciento sobre la cuota íntegra, con independencia del lugar de residencia de donante y donatario. El Decreto legislativo 1/2010 de 21 de octubre de la Comunidad de Madrid exige eso sí, la formalización en documento público de la donación para que pueda beneficiarse de dicha bonificación (art. 25). Exigencia esta superflua en el caso de la donación de inmuebles, toda vez que la escritura públi- ca es en sí un requisito formal de validez.

En la Comunidad de Madrid, las dona- ciones de padres a hijos gozan de una bo- nificación del 99 por ciento sobre la cuota íntegra, con independencia del lugar de residencia de donante y donatario. El De- creto legislativo 1/2010 de 21 de octubre de la Comunidad de Madrid exige eso sí, la formalización en documento público de la donación para que pueda beneficiarse de dicha bonificación (art. 25). Exigencia esta superflua en el caso de la donación de inmuebles, toda vez que la escritura públi- ca es en sí un requisito formal de validez.

En Extremadura, el Decreto Legislativo 1/2013 de 21 de mayo prevé una reduc- ción del 99 por ciento del importe de las donaciones a descendientes de cantidades destinadas a la adquisición de la primera vivienda que vaya a constituir la vivienda habitual del donatario. Igual reducción prevé respecto de las donaciones a des- cendientes de una vivienda destinada a vivienda habitual (arts. 22 y 23). Y ambos casos se exige que la vivienda a adquirir o la ya construida se encuentre en uno de los municipios de Extremadura.

En la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, en virtud del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en la región de Murcia en materia de tributos ce- didos, la donación a descendientes de una vivienda habitual o cantidad destinada a su adquisición, construcción o rehabilitación, gozará de una reducción en la base imponible del impuesto del 99 por ciento del valor real del bien o de la cantidad en metálico, siempre que dicho valor o cantidad no supere los 150.000 euros. Tam- bién en este caso se exige que la vivienda objeto de la donación o la futura vivienda habitual radique en dicha Comunidad Autónoma.

En consonancia con la normativa fiscal, la donación de un bien inmueble tributará en la Comunidad Autónoma en la que esté situado, mientras que la del resto de bienes y derechos tributará en la Comunidad Autónoma donde el donatario tenga su residencia habitual durante el mayor tiempo de los últimos cinco años anteriores a la donación. Y esto implica que una correcta planificación fiscal ha de tomar en consideración el lugar donde radican los bienes inmuebles, con independencia de la residencia de las partes en la donación.

La diversidad normativa existente en nuestro país introduce sin duda un factor de complejidad en la necesaria planificación. En España hay 20 regímenes jurídicos distintos en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones: 15 de las Comunidades Autónomas de régimen común, uno en Navarra, tres en las Diputaciones Forales vascas y régimen establecido por el Estado, en el que no hay bonificaciones (aplicable a los no residentes).

Una de las soluciones más “lógicas” para superar la diversidad de regímenes existentes entre Comunidades Autónomas y la diferencia ente residentes y no residentes hubiera pasado por armonizar la regulación del impuesto de sucesiones y donaciones a nivel estatal. Lo que hubiera redundado en la eliminación de las diferencias tanto en la tributación de residentes en territorio nacional (pero en diversas Comunidades) como en la de no residen- tes en España o respecto de bienes inmuebles sitos fuera del territorio nacional a la que se refería la Sentencia del TJUE de 3 de septiembre de 2014.

dsc_8456-1La dificultad de alcanzar un acuerdo general, ha encauzado al legislador esta- tal hacia la solución finalmente adoptada en la ley 26/2014 de 27 de noviembre por la que se modifica el IRPF y el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, que introduce una disposición final tercera que también modifica la Ley 29/1987, permitiendo que en las herencias y donaciones con no residentes, por las que debe pagar- se el impuesto a la Hacienda Estatal, se puedan aplicar las ventajas establecidas en las CCAA con las que exista algún pun- to de conexión.

 

Martín Jesús Urrea Salazar
Doctor en Derecho por la Universidad Rey Juan Carlos. Abogado

Artículo publicado en: http://www.revistainmueble.es/

 

Escriba una respuesta o comentario