España es un país referente en el sector turístico a nivel mundial. Eso es indiscutible. Como todos los sectores, el turístico ha ido evolucionando hasta el punto que actualmente se está demandando (tanto turistas españoles como internacionales) mucho más el alquiler de apartamentos/vivienda en la playa o la montaña para pasar unos días de vacaciones en familia o amigos que la típica estancia en el hotel. ¿Por qué? Muy sencillo: las vacaciones resultan más económicas y más cómodas (obviamente dependiendo de muchos factores, pero a nivel general podemos afirmar que así es)
A través del presente artículo se trata de explicar las cuestiones básicas a tener en cuenta para que esta modalidad de arrendamiento se realice conforme a la normativa vigente así como algunos aspectos importantes para evitar posibles sorpresas.
Supuesto Típico: Alquiler de particular a particular “particular o pareja de propietarios de una segunda vivienda que alquilan durante unos días, semanas o meses sin que ello signifique ninguna actividad profesional en el ámbito de la hostelería…”
Nos gustaría destacar varios puntos de suma importancia tanto para el propietario como para el inquilino:
- Asegurarse que el apartamento es el que sale publicado en la web o tablón de anuncios: se puede solicitar al propietario un dossier fotográfico en el que aparezcan las principales estancias, accesos y vistas, así como las dotaciones o servicios, como piscina, jardín, etc. las fotos te mostrarán el estado de conservación del mobiliario y electrodomésticos
- la señal debe constar en el contrato: lo más normal es que el propietario pida una señal para garantizar la reserva en las fechas acordadas, señal que será descontada del total a pagar. También puedes negociar la posibilidad de cancelar la reserva sin gastos en un plazo determinado en caso de que la reserva se haya hecho con tiempo de antelación. De lo contrario, lo más normal es que el propietario en caso de cancelación a última hora se quede con la señal como compensación. También comprueba que la persona beneficiaria de la transferencia o la que recibe el pago es también la que figura en el contrato como propietario.
- fianza: si el propietario de la casa te exige fianza, pide que se detalle claramente el concepto y las condiciones de su aplicación comprueba el contrato e inventario: una vez en la casa, verifica que lo que se indica en el inventario es lo que efectivamente hay en la vivienda y comprueba el estado en que se encuentra dicho inventario. Haz saber al propietario las deficiencias o no que haya. Una vez de acuerdo, el inquilino pagará lo pactado por el alquiler descontando la señal y el arrendador entregará las llaves del apartamento.
Además del contrato, mantén guardados los emails enviados y recibidos, los folletos promocionales de la agencia inmobiliaria si los hubiera, las fotografías enviadas por el propietario o hechas por ti. Si el arrendador es el dueño de la casa, ante problemas habrá que interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia de la localidad en la que se encuentre la vivienda. Pero si el arrendador es una agencia inmobiliaria, habrá que rellenar una hoja de reclamaciones pero si ni por esta vía se solucionan los problemas, habrá que recurrir a la vía judicial.
Por otra parte, en cuanto a los propietarios, es importante que tengan presente que Hacienda ya ha anunciado que vigilará de cerca la correcta declaración de los ingresos por alquiler de viviendas. Su inclusión en la Declaración en la Renta tiene varios puntos de interés que es necesario conocer para hacerlo de forma correcta.
Lo primero que debe tenerse en cuenta a la hora de declarar es que se deben declarar dos periodos claramente diferenciados en el mismo año fiscal:
- a) El periodo durante el que está alquilada la vivienda(se declararán los ingresos íntegros y podrán deducirse los gastos necesarios para su alquiler pero sólo en proporción a los días alquilados)
- b) El tiempo que la vivienda está libre y a disposición de los dueños (supondrá una renta imputada por Hacienda por poseer una segunda vivienda).
Desde la óptica estrictamente jurídica, hay que destacar que el punto de partida es el artículo 148.1.18° de la Constitución Española, el cual concede a las comunidades autónomas la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo, de ahí que cada Comunidad Autónoma vaya por su cuenta. Conclusión: Exceso regulatorio
Ponemos el ejemplo de la Comunidad Valenciana, donde en el año 2009 entro en vigor el Decreto 92/2009 de 3 de Julio, que regula los arrendamientos de viviendas a turistas. Es en este Decreto en el que hay que basarse para conocer cómo queda regulada esta materia en la Co. Valenciana.
Por lo tanto, desde la firma JM ARNAU & Asociados – ubicada en Castellón – teniendo en cuenta la compleja situación actual os aconsejamos estar bien asesorados para tomar las decisiones acertadas y con ello salvaguardar los intereses de todas las partes implicadas.
Juan Miguel Arnau
Abogado. Socio.
JM ARNAU &Asociados / Legal Touch
